Afschaffing hypotheekrenteaftrek: wat betekent dit voor huizenbezitters?

In dit artikel:

Politieke partijen in Nederland zetten de hypotheekrenteaftrek — een fiscale regeling die sinds 1893 bestaat en decennialang woningbezit stimuleerde — steeds vaker op de schop. Met de vastgelopen woningmarkt als belangrijk verkiezingsthema (Tweede Kamerverkiezingen 29 oktober) pleiten meerdere partijen voor een stapsgewijze afbouw; rechtse partijen zoals VVD, PVV, FvD, BBB en JA21 willen de aftrek juist behouden. Partijen als CDA, SP, GroenLinks/PvdA, D66 en Volt willen geleidelijke afbouw, al verschillen hun voorstellen sterk in tempo en reikwijdte.

Wat de regeling doet en waarom die onder vuur ligt
Huiseigenaren mogen betaalde hypotheekrente van het belastbaar inkomen aftrekken, wat het netto woonlastenplaatje verlaagt en kopers meer financiële ruimte geeft om te lenen. Dat heeft bijgedragen aan een stijging van het eigenwoningbezit (van 33% in 1977 naar 57% nu), maar ook aan forse huizenprijsstijgingen: huizenprijzen zijn het afgelopen decennium vrijwel verdubbeld. Economen zien de renteaftrek als versterkende factor achter die prijsdruk: doordat nettolasten lager zijn, bieden kopers meer, wat starters het instappen bemoeilijkt. Daarnaast kost de regeling de staat meer dan €11 miljard per jaar en levert de regeling vooral voordeel op voor huiseigenaren met dure woningen, wat inkomens- en vermogensongelijkheid kan versterken.

Concrete voorstellen en variatie tussen partijen
- CDA: afbouw uitgesmeerd over 30 jaar, opbrengst volledig gebruiken voor verlaging van de inkomstenbelasting.
- SP: behoud tot een woningwaarde van €600.000, versneld afbouwen boven die grens en opbrengst investeren in betaalbare huur en startershuisvesting.
- GroenLinks/PvdA: stapsgewijze afbouw; hun doorrekening noemt dat de aftrek in 2028 voor de helft is afgeschaft, met ruimte voor combinatie van lastenverlichting en woningbouwinvesteringen.
- Volt: zo snel mogelijk afbouwen en de eigen woning geleidelijk naar box 3 verplaatsen.
Geen partij pleit voor onmiddellijke afschaffing.

Wie wordt getroffen en hoe groot is de financiële impact?
Advies- en berekeningsbureau Van Bruggen rekent voor: bij een hypotheek van €363.000 tegen 3,75% rente zou een geleidelijke afbouw over vijftien jaar — waarbij de aftrek jaarlijks bijna 3% lager wordt — de maandlasten in de overgangsfase met circa €20–€30 per jaar laten stijgen; na afloop van de overgangsperiode kan diezelfde hypotheek ongeveer €278 per maand duurder uitpakken. De meeste huishoudens zullen volgens Van Bruggen hierdoor niet direct in de problemen raken, omdat inkomens vaak sneller stijgen dan hypotheeklasten. Startende kopers zijn echter kwetsbaarder: zij verliezen direct fiscaal voordeel terwijl prijs- en marktwerking effecten op huizenprijzen later optreden. Economen waarschuwen dat jonge huiseigenaren met korte looptijden zwaar worden geraakt als bestaande leningen wél worden meegenomen in de afbouw.

Geldbuigingen en beleidskeuzes
Een belangrijk politiek twistpunt is wat er met de vrijvallende miljarden moet gebeuren. Suggesties variëren van verlaging van belastingtarieven (CDA) tot investeren in betaalbare woningen en huisvesting voor starters (SP) of een mix van maatregelen (GroenLinks/PvdA). Die keuzes bepalen mede in hoeverre de pijn voor huishoudens wordt verzacht, bijvoorbeeld door lagere belastingtarieven of aanpassing van het eigenwoningforfait (de bijtelling op basis van WOZ-waarde).

Effect op huizenprijzen en financiële stabiliteit
Economen Job Swank en Nico van der Windt schatten dat het afschaffen van renteaftrek voor nieuwe hypotheken de huizenprijsgroei op tien jaar aanzienlijk kan verminderen: zonder afschaffing zouden prijzen volgens hun berekening met circa 92,6% stijgen; met afschaffing voor nieuwe hypotheken zou dat ongeveer 60% zijn. Op korte termijn valt een prijsdaling echter te verwachten pas als het woningtekort — geschat op ongeveer 400.000 huizen — afneemt; daarom zou de directe prijsdaling beperkt blijven. Bovendien wijzen Swank en Van der Windt op risico’s voor de financiële stabiliteit: hoge woningwaardes gaan vaak samen met grote hypotheekschulden, en een prijsomslag kan leiden tot restschulden bij huishoudens en afwaarderingen bij kredietverstrekkers.

Status van bestaande hypotheken en ‘stille einddatum’
Historische regels beperken de aftrek tot maximaal dertig jaar; voor hypotheken afgesloten vóór 2001 loopt die termijn al vanaf 2001. Daardoor eindigt voor veel eigenaren de aftrek al in 2031 en rond 2043 zal de regeling voor oude, aflossingsvrije hypotheken vrijwel verdwenen zijn. Analysts verwachten dat een nieuwe afbouwronde waarschijnlijk ook lopende leningen raakt, al pleiten sommige economen ervoor bestaande leningen te ontzien om schokken voor jonge huiseigenaren te vermijden.

Belangrijke randvoorwaarden en onzekerheden
De precieze gevolgen hangen sterk af van keuzes in timing, overgangsmaatregelen en herbestemming van de opbrengsten. Of een afbouw gecombineerd wordt met lagere belastingtarieven of aanpassingen in het eigenwoningforfait maakt een groot verschil voor de netto lastentoename bij huishoudens. Daarnaast bepalen bouwbeleid en investeringen in nieuwe woningen in hoge mate of huizenprijzen op termijn zullen dalen of slechts minder hard blijven stijgen.

Kortom: de hypotheekrenteaftrek staat politiek ter discussie met reële financiële en macro-economische gevolgen. De meeste voorstellen kiezen voor gefaseerde afbouw, maar tempo, compensatie en de vraag of bestaande hypotheken worden uitgezonderd zijn bepalend voor wie er straks profiteert — en wie er juist harder geraakt wordt.