Bouw van nieuwe woningen vertraagt door haperende verkoop

In dit artikel:

De Nederlandse woningbouwdoelen komen verder onder druk te staan doordat nieuwbouwwoningen minder snel worden verkocht. Volgens een rondgang van branchevereniging NVM loopt inmiddels een kwart van de nieuwbouwprojecten vertraging op omdat onvoldoende woningen zijn afgezet. In de eerste negen maanden van dit jaar werden ongeveer 18.100 nieuwbouwwoningen verkocht, tegen 19.700 in dezelfde periode vorig jaar, terwijl het aanbod juist groeide.

Naast bekende oorzaken zoals bezwaarprocedures, trage vergunningverlening, netcongestie en stikstofproblemen remmen hogere bouwkosten en oplopende hypotheekrentes de vraag. Kopers kiezen bovendien vaker voor bestaande woningen, die direct beschikbaar zijn. Door de verkoopgolf van huurwoningen door vastgoedbeleggers is dat aanbod sterk toegenomen.

Voor ontwikkelaars is de situatie vooral lastig bij appartementen. Die vormen inmiddels 55 procent van het nieuwbouwaanbod, maar verkopen trager dan grondgebonden woningen. Bij Van Wonen en BPD is de verkooptijd opgelopen van ongeveer twee à drie maanden naar vijf à zes maanden. De lange bouwtijd — bij appartementencomplexen soms drie tot vier jaar — maakt de financiering zwaar. Starters betalen dan tegelijk huur en hypotheeklasten, terwijl doorstromers hun bestaande hypotheek en vaak een voorfinanciering van de overwaarde moeten dragen.

Nieuwbouw is daarnaast kleiner geworden zonder goedkoper te worden. Door hogere bouwkosten, duurzaamheidseisen en de rentestijging betalen kopers volgens onderzoek van Brainbay inmiddels gemiddeld 8 procent meer dan voor een vergelijkbare bestaande woning.

Ontwikkelaars mogen doorgaans pas bouwen wanneer 70 procent van een project is verkocht. Van Wonen en BPD starten bij sommige kansrijke projecten eerder, maar alleen als zij het financiële risico zelf kunnen dragen. De meeste ontwikkelaars durven dat niet aan. Woningborg sloot dit jaar 9 procent minder afbouwverzekeringen af dan in dezelfde periode vorig jaar.

Er is daardoor een duidelijke mismatch tussen vraag en aanbod: betaalbare rijtjeshuizen tot ongeveer 420.000 euro verkopen in veel regio’s nog goed, terwijl duurdere woningen en appartementen blijven achterlopen. Dat maakt het halen van de ambitie van 100.000 nieuwe woningen per jaar steeds onwaarschijnlijker.