Bouwambitie corporaties drijft schuldpositie naar bijna €70 miljard

In dit artikel:

De schuld van Nederlandse woningcorporaties aan kredietinstellingen steeg tussen 2020 en 2025 met 27 procent, van €55,1 miljard naar €69,7 miljard. Dat blijkt uit de jaarrekeningen van 75 corporaties, die samen ongeveer 64 procent van de sector vertegenwoordigen. Ook het door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde schuldrestant nam toe, van €81,3 miljard naar €100,8 miljard.

De hogere schulden financieren vooral de groeiende investeringsopgave. De nieuwbouwinvesteringen stegen in vijf jaar van €1,9 miljard naar €4,3 miljard, terwijl uitgaven aan verduurzaming en woningverbetering met 83 procent toenamen tot €3,3 miljard. Tegelijk daalden de opbrengsten uit woningverkopen van €2,7 miljard naar €1,5 miljard, mede doordat corporaties zich hebben verplicht de sociale woningvoorraad netto uit te breiden. Daardoor ontstond in 2025 een investeringsgat van €6,4 miljard. De vrije kasstroom na investeringen verslechterde van -€113 naar -€2.539 per gewogen verhuureenheid.

Corporaties vangen het tekort op met leningen: in 2025 trokken zij per saldo €3,8 miljard aan externe financiering aan, tegenover €347 miljoen in 2020. EY-Parthenon ziet de oplopende schuld daarom vooral als benutting van beschikbare leenruimte, niet als directe financiële verzwakking. De huidige toezichtcijfers blijven solide: de mediane ICR bedroeg 2,1, boven de norm van 1,4, en de solvabiliteit steeg naar 59 procent.

Die ruimte kan de komende jaren afnemen. Oude, goedkope leningen worden geherfinancierd tegen hogere rentes, waardoor de ICR volgens aangehaalde ramingen kan dalen naar 1,41 in 2034. Dat zou nieuwe leningen en daarmee de bouw van woningen bemoeilijken. Een aangekondigde vrijstelling van de earningsstrippingmaatregel vanaf 2028 kan jaarlijks €425 miljoen aan belasting besparen en volgens Aedes circa €6 miljard extra investeringsruimte opleveren. De kern van het probleem blijft volgens EY-Parthenon dat de investeringsvraag sneller groeit dan de financiële ruimte.