'Box 3-effect' jaagt Nederlandse huizenkoper Spaanse markt op

In dit artikel:

Nederlanders kopen dit jaar in recordtempo huizen in Spanje en naderen met het derde kwartaal al het totaal van heel 2024; als de trend doorzet zullen rond de 6.000 Nederlanders eigenaar worden van een woning in Spanje, waarmee ze de op twee na grootste buitenlandse kopersgroep zouden worden, na Britten en Duitsers. CaixaBank signaleerde de omslag al vanaf 2021, toen de nasleep van de coronapandemie veel mensen deed besluiten hun leven anders in te richten. Nieuwe hypotheekmogelijkheden versterkten die beweging.

Cijfers van het Spaanse ministerie van volkshuisvesting laten zien dat in de eerste helft van 2025 18% van alle verkochte woningen door buitenlanders werd gekocht. Die kopers zijn divers: naast toeristen aan de Costa komen ook kapitaalkrachtige nieuwkomers uit Latijns-Amerika en steeds meer Amerikanen naar stedelijke centra. Europese kopers zijn er in twee typen: zij die permanent in Spanje wonen en zij die woningen kopen voor verhuur aan toeristen. Die tweede categorie is sterk gegroeid: waar die investeerders vóór de pandemie zo’n 33.000 huizen per jaar kochten, zijn dat er nu bijna 50.000 per jaar — in de vijf jaar sinds 2021 gaat het om ongeveer 85.000 woningen.

De Britten blijven de grootste groep, maar hun aandeel daalt door brexitgevolgen en een zwakke pond. Een eerder door de Spaanse regering geopperd plan om voor niet-EU-kopers (zoals Britten en Zwitsers) 100% overdrachtsbelasting in te voeren sneuvelde uiteindelijk omdat het in strijd bleek met grondwet en EU-recht. Tegelijkertijd stijgen Duitse en Nederlandse aankopen snel; analisten zien de kans dat zij de Britten gaan voorbijstreven als "historisch".

In de provincie Alicante is die omslag al zichtbaar, met name in Jávea (Xàbia). Daar is het aandeel niet-Spaanse inwoners groot: van de ongeveer 30.131 inwoners zijn er 16.123 Spaans, de rest heeft een andere nationaliteit. Makelaars in Jávea melden dat Nederlanders momenteel de markt domineren; Engel & Völkers zegt dat ongeveer 70% van hun verkochte huizen naar Nederlanders gaat, gevolgd door Duitsers. Voor veel lokale Nederlanders is die sterke concentratie inmiddels te veel: ze waarschuwen voor krapte en prijsopdrijving. Waar bestaande appartementen al snel rond de €700.000 gaan, beginnen nieuwbouwwoningen al bij ongeveer een miljoen euro.

Waarom kiezen zoveel Nederlanders voor Spanje? Meerdere redenen spelen samen: het microklimaat en de kwaliteit van leven (in Jávea levert de Montgó-berg milder weer), de mogelijkheid om op afstand te werken, relatief lagere prijzen vergeleken met Nederlandse steden en fiscale overwegingen zoals het Nederlandse box 3-bela stingbeleid, dat sommige ondernemers en vermogenden ertoe brengt hun Nederlandse tweede woning te verkopen en elders te investeren. Daarnaast werkt het bestaan van uitgebreide Nederlandssprekende netwerken — makelaars, advocaten, zorgverleners, winkels en horeca met Nederlandse producten — als magneet en vergemakkelijkt het vestiging.

Die netwerken leiden ook tot lokale bedrijvigheid: Nederlandse ondernemers exploiteren winkels en horeca die stevig draaien en voorzagen een vraag naar typische Nederlandse producten en diensten. Tegelijkertijd groeit onder Spaans publiek en overheid de wrevel over particuliere vakantieverhuur en de druk op de woningmarkt. Spanje kampt met een aanzienlijk woningtekort; de Centrale Bank herzag haar schatting recent opwaarts van 500.000 naar 700.000 ontbrekende woningen en stelt dat jaarlijks minstens 200.000 nieuwe woningen nodig zouden zijn om de vraag bij te houden, vooral in steden. De bank ziet ook traag bouwtempo en bevolkingsgroei door immigratie (vooral uit Latijns-Amerika) als belangrijke oorzaken.

De regering probeert via Brussels lobbywerk en beleidsvoorstellen het probleem aan te pakken (onder meer een mogelijke btw-verhoging naar 21% op woningen die hoofdzakelijk worden verhuurd en voorstellen voor extra staatsbelasting op aankopen door niet-ingezetenen), maar krijgt weinig bijval en stuit deels op juridische beperkingen. Ook veel door de regering aangekondigde maatregelen om vakantieverhuur te beperken, blijken in de praktijk moeilijk juridisch te handhaven.

De combinatie van blijvende vraag uit Nederland en Duitsland, relatief gunstige prijsverschillen met thuislanden en de aantrekkingskracht van levensstijl en zorgvoorzieningen wijst erop dat de stroom huizenkopers naar Spaanse costa’s en aantrekkelijke steden voorlopig aanhoudt. Belangrijke kritische factoren blijven de politieke reactie in Spanje, rechterlijke toetsing van ingrepen en het tempo waarop nieuwbouw kan worden opgestart om het tekort te verkleinen.