Columbia-hoogleraar: 'Een koophuis is niet voor iedereen'

In dit artikel:

De grote Democratische winst bij de Amerikaanse tussentijdse verkiezingen is niet alleen te verklaren door de oorlog met Iran, de hoge brandstofprijzen, migratie-arrestaties en het wisselende buitenlandbeleid van president Donald Trump. Volgens Stijn van Nieuwerburgh, hoogleraar aan Columbia Business School, speelde ook de groeiende weerstand tegen datacenters een belangrijke rol.

Amerikaanse technologiebedrijven investeren op grote schaal in datacenters om de concurrentie met China op het gebied van kunstmatige intelligentie (AI) aan te kunnen. Volgens onderzoek van Van Nieuwerburgh kunnen de Amerikaanse investeringen in datacenters en andere AI-infrastructuur tussen 2025 en 2032 oplopen tot ruim 9.000 miljard dollar, ongeveer 3,2 procent van het Amerikaanse bbp. Dat bedrag is groter dan de investeringen in eerdere omvangrijke infrastructuurprojecten, zoals kanalen en spoorwegen.

De bouw leidt tot zorgen over het hoge verbruik van elektriciteit en water, maar vooral ook over de gevolgen van AI voor werkgelegenheid. Die bezorgdheid kwam volgens Van Nieuwerburgh duidelijk naar voren bij referenda in 41 kiesdistricten tijdens de midterms. In veertig gevallen stemden inwoners voor een bouwstop of tegen nieuwe datacenters. Politici kunnen deze maatschappelijke weerstand volgens hem niet langer negeren.

Van Nieuwerburgh waarschuwt bovendien voor financiële risico’s. AI-bedrijven als OpenAI en Anthropic moeten voldoende inkomsten blijven genereren om hun enorme investeringen terug te verdienen. Dat kan moeilijk worden als goedkopere of gratis Chinese AI-modellen op de markt komen, of als nieuwe technologie dezelfde prestaties met minder rekenkracht kan leveren. Dalende prijzen en een afnemende vraag kunnen dan leiden tot overaanbod en leegstand van datacenters. Omdat banken en verzekeraars ongeveer de helft van de schuldfinanciering van Amerikaanse datacenters verstrekken, kan een uiteenspattende AI-bubbel volgens hem grotere financiële gevolgen krijgen. Terughoudendheid bij kredietverlening is daarom nodig om een herhaling van de crisis van 2008 te voorkomen.

De hoogleraar, die in Nederland een CPB-lezing gaf over de woningmarkt, staat ook bekend om zijn onderzoek naar de gevolgen van thuiswerken voor steden. Hij voorspelde eerder dalende kantoorprijzen, lagere belastinginkomsten en druk op publieke voorzieningen in steden als New York. De kantoorprijzen in New York zijn inmiddels volgens hem met 45 procent gedaald. Zijn waarschuwingen leverden hem de bijnaam ‘prophet of urban doom’ op; de Belgische zakenkrant De Tijd noemde hem onlangs vanwege zijn AI-onderzoek ‘prophet of AI doom’. Zelf zegt hij vooral mogelijke risico’s objectief te willen analyseren.

In zijn visie vormt ook de Europese woningmarkt een groeiend maatschappelijk probleem. Jongeren protesteerden de afgelopen maanden in onder meer Madrid, Lissabon en Berlijn tegen hoge koopprijzen en het tekort aan betaalbare huurwoningen. Van Nieuwerburgh ziet daarin een generatiekloof: oudere generaties beschikken over een groot deel van het vermogen en worden door beleid relatief sterk beschermd, onder meer via sociale zekerheid, hypotheekrenteaftrek en een lage belasting op eigenwoningbezit. Daardoor krijgen jongeren minder kansen om vermogen op te bouwen.

Over Nederland is hij kritisch op de combinatie van soepele leennormen en hypotheekrenteaftrek. Huizenkopers kunnen, als hun inkomen dat toelaat, de volledige woningwaarde lenen. Daardoor stijgen prijzen sterk wanneer inkomens toenemen en worden huishoudens kwetsbaar voor schommelingen op de woningmarkt. Hij stelt voor de maximale lening bijvoorbeeld te beperken tot 90 procent van de woningwaarde. Voor starters zou de overheid juist een deel van de aankoop kunnen financieren, waarbij zij later deelt in de overwaarde. Zo worden jongeren geholpen zonder dat alle risico’s bij de belastingbetaler liggen.

Ook het huurbeleid kent volgens hem ongewenste effecten. Zittende sociale huurders worden relatief goed beschermd, maar woningzoekenden krijgen te maken met lange wachtlijsten. Woningcorporaties bouwen door hoge rente-, bouw- en belastingkosten steeds vaker met verlies, terwijl commerciële ontwikkelaars vooral kleine en dure appartementen realiseren. Een stapeling van regels heeft bovendien particuliere verhuurders ertoe aangezet woningen te verkopen, waardoor het huuraanbod verder is afgenomen.

Van Nieuwerburgh pleit daarom voor een realistischer en flexibeler beleid. De overheid moet met ontwikkelaars en beleggers bekijken welke woningen onder de huidige omstandigheden haalbaar zijn. Mogelijke oplossingen zijn belastingvoordelen, ruimere bouwnormen, verdichting van steden en financiële steun voor sociale woningbouw. Hij waarschuwt dat betaalbaarheidseisen geen zin hebben als ze ertoe leiden dat er helemaal niet meer wordt gebouwd. Meer nieuwbouw kan via verhuisketens uiteindelijk ook goedkopere woningen voor starters vrijmaken. Nederland heeft volgens hem een sterk woonsysteem, maar moet de balans herstellen tussen zittende huurders, huiseigenaren en jongere woningzoekenden.