De man die al 25 jaar probeert woningen te bouwen op zijn landgoed

In dit artikel:

Henk en Diane Smellink willen landgoed De Hulst bij Oldenzaal met acht luxeappartementen een financieel houdbare toekomst geven. De woningen van ruim 200 vierkante meter moeten op de plek van de voormalige moestuin komen en kosten inmiddels €2,4 miljoen per stuk, inclusief ondergrondse parkeergarage. Vijf jaar geleden was de beoogde prijs nog €1,4 miljoen, maar sterk gestegen bouw- en loonkosten maakten een forse verhoging volgens Smellink noodzakelijk. Vooralsnog zijn er nog geen kopers en is de bouw, ondanks een voorbereide bouwput en aangelegde nutsvoorzieningen, niet begonnen.

De verkoop en de bijbehorende erfpachtinkomsten zijn nodig om het landhuis en het park, beide rijksmonumenten, te onderhouden. De Smellinks betalen die kosten nu grotendeels zelf, maar De Hulst heeft geen vaste inkomstenbron. De opbrengst moet ook investeringen mogelijk maken in een wandelbos, een bloemenweide, een waterbuffer en de renovatie van het landhuis, dat onder meer ruimte moet bieden aan exposities. Uiteindelijk willen de eigenaren het landgoed onderbrengen in een anbi-stichting, zodat het na hun overlijden met erfpachtinkomsten beheerd kan worden.

De ontwikkeling is onderdeel van de Overijsselse rood-voor-groenregeling, die beperkte woningbouw toestaat als de opbrengsten ten goede komen aan natuur en erfgoed. Smellink werkt al ruim 25 jaar aan de herontwikkeling. De Hulst werd eind achttiende eeuw aangelegd en kwam in 1916 in handen van textielbaron Joan Gelderman. Toen de textielindustrie in de jaren zestig en zeventig instortte, verdwenen ook de inkomsten waarmee het landgoed werd onderhouden. Van de oorspronkelijke 33 hectare is nog 16 hectare over.

De plannen liepen grote vertraging op door onder meer een bestemmingsplanwijziging, ecologische en bouwkundige onderzoeken, regels voor natuurbescherming en monumentenzorg, stikstofproblemen, de coronapandemie en trage politieke besluitvorming. Hoewel er aanvankelijk lokaal verzet was tegen de luxeappartementen, is het sentiment in Oldenzaal volgens Smellink verbeterd. Hij geeft zichzelf nog ongeveer een jaar om met de bouw te beginnen. Een alternatief, zoals het splitsen van de appartementen in kleinere woningen, zou volgens hem opnieuw jaren procedures vergen.

De situatie op De Hulst staat niet op zichzelf. Particuliere eigenaren van historische buitenplaatsen hebben vaak hoge onderhoudskosten, terwijl beschermde status de mogelijkheden voor nieuwe inkomsten beperkt. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) zegt signalen te ontvangen over problemen met de financiering van gebouwen en groen. Woningbouw of zorgvoorzieningen kunnen uitkomst bieden, maar leiden geregeld tot bezwaar van omwonenden, natuurbeschermers en lokale politici.

Dat blijkt ook bij landgoed De Grote Bunte in Nunspeet. Ontwikkelaar Harry Frens wil daar 36 woonzorgappartementen voor mensen met dementie bouwen en veertien vrijstaande woningen in het bospark. De opbrengsten zijn volgens hem nodig voor de restauratie van het monumentale landhuis en de zorgvoorziening. De stichting Behoud Landgoed De Grote Bunte steunt de zorgappartementen, maar verzet zich tegen de villa’s omdat daarvoor monumentale bomen en bos zouden verdwijnen. Tegen de plannen lopen rechtszaken.

Stedenbouwkundige Peter Abels en de RCE erkennen dat regels en procedures herontwikkeling ingewikkeld maken. Overheden moeten volgens Abels niet alleen het historische beeld willen behouden, maar ook ruimte laten voor vernieuwing, omdat landgoederen van oudsher veranderlijke ondernemingen waren. De RCE benadrukt tegelijkertijd dat nieuwe bebouwing de wezenlijke waarden van een buitenplaats niet mag aantasten. Daarmee blijft de kernvraag bestaan: hoeveel ontwikkeling is nodig om landgoederen te redden, en wanneer gaat die ontwikkeling juist ten koste van hun historische en ecologische karakter?