Europese Hof buigt zich over huurverhogingen grote verhuurders
In dit artikel:
De kantonrechter in Amsterdam vraagt het Europese Hof van Justitie om uitleg over de manier waarop grote verhuurders in de vrije sector jaarlijks huren verhogen. Het gaat om standaardbedingen in huurovereenkomsten die verhoging toestaan met het inflatiepercentage plus een extra opslag (vaak 3–7%). Huurders en meerdere lagere rechters betwisten dat die keuzemogelijkheid arbitrair is en mogelijk in strijd met Europese consumentenbescherming.
Institutionele beleggers zoals Vesteda, Bouwinvest en ASR worden hierdoor opnieuw met juridische onzekerheid geconfronteerd. Branchevereniging IVBN rekende eerder voor dat in het meest ongunstige scenario tot €6,4 mrd aan te veel geïnde huur terugbetaald zou moeten worden. Advocaten en juristen verwachten dat het enkele jaren (ongeveer anderhalf tot twee jaar) kan duren voordat het Europese Hof een oordeel geeft.
Achtergrond: eind 2024 oordeelde de Nederlandse Hoge Raad dat het huurverhogingsbeding moet worden opgesplitst in een inflatiecomponent en een apart opslagbeding; dat maakte een opslag van 3% boven inflatie niet per se onrechtmatig. Desondanks hebben dit jaar meerdere kantonrechters opnieuw kritiek geuit, met name bij opslagen van 4–5% en wegens gebrek aan transparantie over de onderbouwing van de opslag. In een zaak rond een Amsterdams seniorencomplex (waar een maximale opslag van 7% in het contract stond maar volgens de verhuurder nooit is toegepast) verwees de rechter nu vragen door naar Luxemburg.
Belangrijke gevolgen die aan de orde kunnen komen: of het beding Europeesrechtelijk onrechtmatig is, of er verjaring geldt en of onterecht geïnde huren met terugwerkende kracht moeten worden terugbetaald — ook voor oudere contracten. Ter context: sinds 2021 gelden voor vrije sectorverhogingen in Nederland wettelijke grenzen: de jaarlijkse stijging is gebaseerd op de laagste van cao-loonontwikkeling of inflatie, met maximaal 1% extra toegestaan.