Herstel van de hypothekenmarkt in Nederland
In dit artikel:
De Nederlandse hypothekenmarkt toont sinds 2024 een duidelijk herstel, maar volgens Stefan Aarsel (Unitmanager Banking & Business) is dat geen eenduidig verhaal: een mix van structurele en tijdelijke factoren bepaalt de koers. Aan de ene kant dalen de hypotheekrentes en stijgen lonen, waardoor consumenten meer leencapaciteit hebben. Aan de andere kant blijft het woningaanbod krap door een historisch laag nieuwbouwniveau en beperkte vergunningverlening. Ook politieke onzekerheid rond woonbeleid en geopolitieke risico’s kunnen het herstel snel temperen.
Concrete cijfers ondersteunen de opleving: het Hypotheken Data Netwerk registreerde ruim 130.000 hypotheekaanvragen in het tweede kwartaal van 2025, een plus van 16% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2024; over het eerste kwartaal van 2025 was de stijging zelfs 23%. De inflatie laat ook tekenen van afkoeling zien: de consumentenprijsindex daalde van 4,1% in december 2024 naar 3,1% in juni 2025, wat de kapitaalmarkten stabiliseert. Toch blijft het consumentenvertrouwen relatief laag, wat de koopbereidheid remt.
Een belangrijk drijvend mechanisme is het gedrag van kleine beleggers: strengere fiscale regels, hogere kosten en onduidelijkheid over toekomstig beleid leiden ertoe dat zij huurwoningen verkopen, wat in sommige steden extra aanbod creëert. Door het stagnerende nieuwbouwaanbod stijgt ook de vraag naar verbouwingen en renovaties. Kopers benutten hogere overwaarde en inkomens om meer te bieden, wat huizenprijzen verder opjaagt en starters in het nauw brengt. Doorstromers en verbouwers profiteren vaak juist van die hogere overwaarde.
Hypotheekverstrekkers reageren verschillend: sommigen kiezen voor scherpe prijzen en expansie, anderen richten zich op betrouwbaarheid en hogere service richting intermediairs. Er is meer aandacht voor duurzaamheid—klanten met een beter energielabel krijgen vaak rentekortingen—maar producten met hogere risico’s, zoals aflossingsvrije hypotheken, blijven bestaan en worden kritischer bekeken. Toezichthouders (ECB en DNB) leggen nadruk op striktere risicoclassificaties, waarbij naast LTV ook LTI en levensverwachting zwaarder meetellen. Dit maakt acceptatie en beheer complexer en vraagt om maatwerk.
De krapte op de arbeidsmarkt voor hypotheekacceptanten en -adviseurs, gecombineerd met meer complexe dossiers en strengere regelgeving, versnelt de vraag naar technologische oplossingen: brondatakoppelingen, slimme klantomgevingen, ID-wallets en AI-toepassingen om snelheid en kwaliteit te waarborgen. Digitalisering en automatisering zijn dus cruciaal, naast investeringen in opleiding, coaching en vakprofilering om nieuw talent aan te trekken.
Voor starters bestaan er gemeentelijke ondersteuning en constructies zoals startersleningen, koopgarant en familiehypotheken, plus langere looptijden tot 40 jaar, maar beschikbaarheid en voorwaarden verschillen sterk per gemeente. Ook klimaatrisico’s (overstroming, droogte) winnen terrein in risicobeoordelingen, en het nieuwe pensioenstelsel zal op termijn invloed hebben op (hypotheek)advies en klantacceptatie. Samengevat: er is ruimte voor optimisme, maar blijvend herstel hangt af van woningaanbod, politiek-economische stabiliteit, regeldruk en het vermogen van marktpartijen om te combineren: snelheid, flexibiliteit, technologie en mensgerichte service.