Het laagste punt van Nederland wacht al twintig jaar op woningbouw
In dit artikel:
Fred Boevé kijkt vanuit zijn serre uit over de Zuidplaspolder, een van de laagste delen van Nederland, waar langs de A20 een monument staat bij -6,76 m NAP. Zijn woonboerderij tussen Moordrecht en Zevenhuizen ligt precies in het gebied waar de gemeente Zuidplas het nieuwe dorp Cortelande wil bouwen: ongeveer 8.000 woningen in een diepe polder tussen de A12 en A20. Boevé — wiens gezin een paardenfokkerij en revalidatiecentrum runt — kreeg onlangs te horen dat de gemeente de koop van zijn huis heeft goedgekeurd; hij is een van circa twintig omwonenden die bezwaar hebben aangetekend bij de Raad van State. “We genieten ervan zolang het nog kan”, zei hij over het landschap dat dreigt te verdwijnen.
De bezwaren komen niet alleen van particulieren en ondernemers. Ook Rijkswaterstaat en het Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard (HHKS) stappen naar de rechter. Rijkswaterstaat waarschuwt voor een onbeheersbare verkeerssituatie op omliggende provinciale wegen en snelwegen; volgens hen bevat het plan te weinig maatregelen om extra verkeer weg te leiden. Het waterschap maakt zich zorgen over waterveiligheid bij zware buien en mogelijke overstromingen. HHKS eist onder meer dat er niet dieper gebouwd wordt dan -4,20 m NAP, terwijl de gemeente uitgaat van een vloerpeil van -4,45 m. Dergelijke verschillen leiden tot forse bouwkundige en kostenconsequenties.
De discussie wordt sinds eind 2024 door voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken in opdracht van demissionair minister Mona Keijzer proberen te beslechten; zijn eindrapport verschijnt dit najaar. Keijzer plaatste Cortelande in juni op een lijst met 24 ‘doorbraaklocaties’ waarvan het Rijk wil dat ontwikkeling versneld wordt — een signaal dat nationale bijsturing mogelijk wordt.
Achter het actuele conflict ligt een decennialang opgebouwde grondpositie. Sinds 2004 bestond er een gezamenlijke grondbank van provincie en gemeenten om locaties te verwerven voor grootschalige woningbouw (destijds met ambitie voor 35.000 huizen tot 2030). Door interne meningsverschillen en de financiële crisis werden veel plannen vertraagd; uiteindelijk nam Zuidplas vanaf 2017 het voortouw en schoof het ambitieniveau terug naar 8.000 huizen, met een uiterste opleverdatum rond 2040. De grond staat in de boeken voor circa €97 miljoen; als de plannen door de rechter worden afgewezen en de percelen terug naar agrarische waarde gaan, zou dat tot een maximaal verlies van zo'n €70 miljoen kunnen leiden — met zware financiële klappen voor partijen als Rotterdam en Zuidplas.
Raadsleden in Zuidplas maken zich zorgen over oplopende kosten: aanvullende eisen van het waterschap en Rijkswaterstaat, zoals het ophogen van bouwterrein met enkele tientallen centimeters, kunnen miljoenen extra vergen en de grondexploitatie onrendabel maken. Sommigen vinden dat het waterschap te veel vraagt; anderen zien het juridische verzet van HHKS als begrijpelijk omdat waterschappen verantwoordelijk zijn voor lange-termijn waterveiligheid. Stedenbouwer Hans Leeflang wijst erop dat gebrek aan samenhangend nationaal ruimtelijk beleid mede heeft geleid tot dit conflict en betreurt dat op deze schaal in de open polder wordt gepland.
De zaak toont het spanningsveld: de grote behoefte aan woningen en druk om schaarse ruimte te benutten tegenover zorgen over waterveiligheid, verkeersafwikkeling, landschap en publieke financiën. De uiteindelijke beslissing van de Raad van State, en het advies van Kuijken later dit jaar, zullen bepalen of Cortelande doorgaat, aangepast moet worden of van tafel gaat — met grote gevolgen voor bewoners, gemeenten en provinciale financiën.