Hypotheekadviseurs in paniek
In dit artikel:
Hypotheekadviseur Jos Koets waarschuwt dat veel collega’s onvoldoende in staat zijn doorstromers correct te adviseren over het renteaftrekverleden, ondanks dat er sinds 2022 nieuwe regels gelden. Die regels vereisen dat voor kopers maximaal drie verschillende berekeningen worden gemaakt om te bepalen welk deel van de hypotheekrente aftrekbaar is. Koets merkt dat veel adviseurs deze berekeningen niet (volledig) uitvoeren omdat ze de materie te complex vinden.
Sinds 2022 zijn er cursussen en uitspraken van de Kennisgroep Belastingdienst geweest die voorbeelden geven hoe te rekenen, en de AFM publiceerde recent (12 december) een consultatie voor een Leidraad Hypotheekadvisering waarin het renteaftrekverleden expliciet aan bod komt. Volgens die leidraad behoren adviseurs permanent vakinhoudelijk bij te blijven, het woonverleden van klanten actief te achterhalen, gespecialiseerde berekeningssoftware te gebruiken — en, belangrijker nog, de uitkomsten van die software te controleren. Als gegevens ontbreken moet de adviseur aannames vastleggen en de klant informeren over mogelijke fiscale gevolgen.
Praktische problemen die Koets signaleert:
- Veel adviseurs weten niet exact hoe de eigenwoningregeling in verschillende scenario’s uitpakt en kunnen de drie benodigde EWR-berekeningen niet handmatig maken om software-uitkomsten te toetsen.
- In de praktijk doet een aanzienlijk deel van de adviseurs niet genoeg moeite om het fiscale verleden van klanten te reconstrueren; men accepteert vaak een vage verklaring van de klant “ik weet het niet meer”.
- Door dit tekort aan controle en kennis worden hypotheekconstructies aangevraagd die fiscaal mogelijk onjuist zijn, met risico op overkreditering en onverantwoorde woonlasten.
Koets wijst erop dat er wel hulpmiddelen bestaan: een EWR-tool (vermeld als beschikbaar en gezien door de AFM) kan adviseurs helpen de berekeningen uit te voeren. Toch hebben brancheorganisaties hun leden hier niet breed op gewezen. Bovendien ontbreekt de eigenwoningregeling momenteel in de nieuwe WFT PE hypothecair-opleiding voor 2025–2028, waardoor adviseurs de materie niet meer routinematig worden getoetst.
De conclusie van Koets is dat veel adviseurs de afgelopen vier jaar “hun kop in het zand” hebben gestoken en dat de sector nu deels in paniek raakt. Hij verwacht dat de definitieve AFM-leidraad weinig zal afwijken van de consultatie en roept op tot duidelijke voorschriften van de toezichthouder, betere verspreiding van beschikbare rekentools en gerichte bijscholing. In een vervolgcolumn belooft hij met een praktisch voorbeeld te laten zien dat alle drie de berekeningen feitelijk altijd gemaakt zouden moeten worden om klanten goed en verantwoord te adviseren.