Je huis als pensioenpot: 7 manieren om overwaarde te benutten

In dit artikel:

Veel Nederlandse 50-plussers hebben dankzij stijgende huizenprijzen en aflossingen een grote overwaarde, maar weinig direct beschikbaar vermogen. Een koopwoning kostte gemiddeld €172.050 in 2000, €334.488 in 2020 en €496.235 in juni van dit jaar. Huiseigenaren van 55 jaar en ouder hebben gemiddeld ongeveer €327.000 overwaarde. Daar staat tegenover dat hun gemiddelde vermogen buiten de eigen woning circa €67.800 bedraagt. Voor mensen met een pensioengat kan de woning daarom een belangrijke aanvulling op het inkomen zijn.

Er zijn zeven manieren om de overwaarde te benutten, maar geen daarvan levert gratis geld op. Extra aflossen verlaagt de maandlasten en kan na pensionering financiële ruimte geven. Het geld zit daarna wel vast in de woning, waardoor een ruime buffer nodig blijft. Bovendien blijven het eigenwoningforfait en de onroerendezaakbelasting verschuldigd. De fiscale regeling Wet Hillen, die volledig aflossen aantrekkelijker maakte, wordt verder afgebouwd.

Verhuizen naar een goedkopere woning is de eenvoudigste manier om overwaarde vrij te maken. Het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs kan worden gebruikt als pensioenaanvulling. Wie een nieuwe woning koopt, moet door de bijleenregeling de overwaarde in principe in die woning investeren om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Een verhuizing naar een huurwoning maakt eveneens vermogen vrij, maar leidt tot blijvende huurkosten en mogelijke huurstijgingen.

Bij verkopen en terughuren blijft iemand in de vertrouwde woning wonen. De aanbieder betaalt echter doorgaans slechts 70 tot 90 procent van de woningwaarde. Daarbovenop komen huurkosten die kunnen oplopen tot ruim 5 procent van de woningwaarde per jaar. De verkoper profiteert niet meer van waardestijgingen, terwijl de opbrengst na aflossing van de hypotheek in box 3 wordt belast. Deze constructie is vooral geschikt voor mensen die per se willen blijven wonen waar ze wonen, maar is financieel vaak minder gunstig dan verhuizen.

Een andere mogelijkheid is de hypotheek verhogen of een extra hypotheek afsluiten. De rente is meestal lager dan bij een persoonlijke lening, maar de maandlasten stijgen en de overwaarde neemt af. De rente over geld voor consumptieve uitgaven is doorgaans niet aftrekbaar. Bovendien bepaalt niet alleen de overwaarde, maar ook het inkomen hoeveel iemand mag lenen; bij betalingsproblemen kan gedwongen verkoop volgen.

Met een aflossingsvrije hypotheek blijven de maandlasten relatief laag omdat alleen rente wordt betaald. Maximaal de helft van de woningwaarde mag op deze manier worden gefinancierd. De schuld blijft echter bestaan en moet uiteindelijk worden terugbetaald. De rente is slechts onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar, vooral bij oudere leningen die vóór 2013 zijn afgesloten.

Een verzilverhypotheek, ook wel opeet- of overwaardehypotheek genoemd, keert een bedrag ineens of maandelijks uit zonder dat de maandlasten direct sterk stijgen. De rente wordt meestal bij de schuld opgeteld, waarna de lening bij verkoop of overlijden wordt afgelost. Door rente-op-rente kan de schuld flink oplopen en blijft er minder over voor erfgenamen. Ook gelden opnamegrenzen en kan de geldverstrekker in een uiterste geval verkoop verlangen.

De Blijverslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) is een specifiekere optie. Via gemeenten, provincies en woningcorporaties kunnen huiseigenaren soms voordelig lenen voor woningaanpassingen, zoals een traplift of een badkamer op de begane grond. Voorwaarden en leenbedragen verschillen per woonplaats. De lening wordt annuïtair afgelost en de rente is meestal aftrekbaar.

Welke keuze verstandig is, hangt af van inkomen, woonwensen, financiële buffer en de hoeveelheid vermogen die iemand wil nalaten. De kosten, fiscale gevolgen en risico’s moeten daarom zorgvuldig worden afgewogen.