Lopende hypotheek op verhuurde woning kan heel duur worden

In dit artikel:

Hypotheekadviseur Jos Koets waarschuwt huiseigenaren dat zij voor het verhuren van een koopwoning altijd toestemming van hun bank nodig hebben. Wie een woning na een verhuizing aanhoudt en verhuurt zonder die toestemming, kan worden gedwongen de hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Die heeft doorgaans een hogere rente en strengere voorwaarden. Zo is Nationale Hypotheek Garantie uitgesloten, eisen banken vaak een minimale woningwaarde en financieren zij meestal maximaal 70 tot 80 procent van de lagere waarde in verhuurde staat. Ook moet een groter deel van de lening worden afgelost.

Verhuur heeft daarnaast fiscale gevolgen. De woning valt niet langer onder de eigen woning in box 1, waardoor de hypotheekrenteaftrek vervalt en de woning als vermogen in box 3 wordt belast. De overwaarde moet bovendien worden meegenomen bij de financiering van een nieuwe eigen woning. Daardoor kan minder renteaftrek beschikbaar zijn en kan een deel van de nieuwe lening buiten de renteaftrek vallen. Ook kunnen gekoppelde spaar- en beleggingspolissen hun fiscale vrijstelling verliezen.

Koets wijst vooral op de gevolgen voor oude aflossingsvrije hypotheken en verpande box 1-spaar- of beleggingsverzekeringen. Als een woning niet wordt verkocht, maar verhuurd, kan een bestaande hypotheek in box 3 terechtkomen. Het overgangsrecht geldt dan niet automatisch. Een polisuitkering is alleen onder voorwaarden vrijgesteld, onder meer wanneer de uitkering volledig wordt gebruikt voor het aflossen van een eigenwoning- of restschuld en aan de premievoorwaarden is voldaan. Wordt de uitkering gebruikt voor een box 3-hypotheek, dan kan het rendement boven de ingelegde premies belast worden.

Banken controleren volgens Koets steeds strenger op ongeoorloofde verhuur. Hij adviseert huiseigenaren die dit al doen hun hypotheek alsnog te laten aanpassen. Een recente uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) laat zien hoe ver een bank kan gaan: Rabobank mocht de hypotheek van klanten beëindigen nadat zij hun woning zonder toestemming hadden verhuurd. Ook mochten de klanten acht jaar op een interne zwarte lijst worden geplaatst. Volgens het Kifid was dat niet onredelijk, mede omdat zij inmiddels een andere woning bezaten en daardoor niet dakloos zouden worden. De zaak onderstreept dat stiekeme verhuur kan leiden tot hoge kosten, fiscale problemen en het verlies van de bancaire relatie.