Makelaarscourtage kan stevig oplopen

In dit artikel:

Hypotheekadviseur Jos Koets wijst op de grote verschillen en soms hoge kosten van makelaarscourtage in Nederland en legt aan de hand van voorbeelden uit waarom verkopers scherp moeten zijn. Recent kwam op Amweb een casus voorbij van een woning die voor €1.275.000 werd verkocht, waarbij de makelaar €21.900 aan courtage rekende; Koets zelf factureerde voor het bijbehorende hypotheekadvies €2.750. Dat zet de verhoudingen en het uiteindelijke uurtarief van makelaars duidelijk in perspectief.

Feiten en gemiddelden: in juli 2025 bedroeg de gemiddelde makelaarscourtage 1,11% van de verkoopprijs. Bij de gemiddelde woningprijs van €472.000 komt dat neer op ongeveer €5.240. Er bestaan echter grote variaties: Makelaarsland biedt bijvoorbeeld een vast selfservicepakket van €1.650 en een fullservicepakket van €3.250 (in Amsterdam €3.650), ongeacht de woningwaarde. Een makelaar die Koets sprak noemt tarieven die variëren met de prijsklasse: bij woningen van €1 miljoen of meer ongeveer 0,6% (inclusief btw), bij snel verkopende woningen 0,8–1,0%, rond €400.000 circa 0,9%, en voor lage prijzen wordt vaak een minimumfactuur gehanteerd zodat men boven ongeveer €2.500 uitkomt. Daarbij komen opstartkosten (fotograaf, omschrijving, Funda-plaatsing) van circa €800–€900 en soms extra kosten voor energielabel.

Koets rekent voor: met de genoemde makelaarstarieven zou de factuur voor die verkoop van €1,275.000 ruim €13.000 lager uitvallen dan de €21.900 in het Amweb-voorbeeld — een substantieel verschil voor verkopers. De adviseur vraagt zich ook af hoeveel uren makelaars werkelijk in een verkoop steken. Navraag leert dat veel makelaars in de huidige markt globaal zo’n 20 uur nodig hebben voor een verkoop; sommige verkopen vergen rond de 30 uur. Door die uren te koppelen aan de courtage ontstaat voor makelaars vaak een behoorlijk uurtarief, zeker bij dure woningen.

Koets belicht ook hoe verkoopwaarde wordt bepaald: NVM-makelaars gebruiken het In Verkoopname-systeem met marktanalyses, vergelijkbare referenties en modelwaarderingen uit de brainbay-database, maar dergelijke rapporten zijn geen taxaties. Daarnaast waarschuwt hij dat er soms verboden afspraken bestaan in gemeenten over courtages, waardoor verkopers feitelijk een percentage “moeten” betalen tenzij zij een makelaar van buiten de gemeente inschakelen.

Praktische adviezen voor verkopers: laat meerdere makelaars langskomen en vraag expliciet naar de taxatiewaarde, de voorgestelde vraagprijs, de verwachte verkooptijd, en of de makelaar al potentiële kopers heeft. Eis een schriftelijke offerte met alle kosten — courtage en overige posten — zodat vergelijkingen mogelijk zijn.

Tot slot verwijst Koets naar het manifest van Vereniging Eigen Huis voor de Tweede Kamerverkiezingen 2025, dat oproept tot gelijke publicatievoorwaarden voor nieuw woningaanbod, strengere gedragscodes voor makelaars en onafhankelijk toezicht om misstanden te melden en onderzoeken. Hij sluit af met de vraag of die aanbevelingen daadwerkelijk zullen leiden tot meer transparantie en betere bescherming van huizenbezitters.