Meer woningaanbod remt prijsstijging, maar schaarste blijft

In dit artikel:

De Nederlandse koopwoningmarkt blijft ondanks hogere rentes, economische onzekerheid en geopolitieke spanningen opvallend sterk. Huizenprijzen stijgen nog altijd en het aantal verkopen ligt bijna op recordniveau. Wel neemt de prijs- en transactiegroei geleidelijk af. Volgens RaboResearch worden bestaande koopwoningen in 2026 gemiddeld 4,2% duurder en in 2027 3,2%.

De afkoeling komt vooral door het extra aanbod van voormalige huurwoningen. In de afgelopen vier kwartalen kwamen ongeveer 39.000 woningen op de markt doordat verhuurders hun bezit verkochten. Vooral particuliere verhuurders deden dat, onder meer door wijzigingen in de regels voor tijdelijke huurcontracten en maximale huren. Hun verkoopgolf lijkt inmiddels over het hoogtepunt heen. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en beleggingsfondsen, voeren hun verkopen juist verder op.

Woningmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch ziet vooralsnog geen duidelijke omslag. Het vertrouwen van kopers neemt wel af, maar dat is nog niet zichtbaar in de prijzen of het aantal transacties. De markt blijft structureel krap door het tekort aan woningen. In gebieden met veel verkochte huurwoningen, zoals Groot-Amsterdam, is de prijsstijging dit jaar naar verwachting minder dan 2%. In sommige regio’s in het noordoosten kan die oplopen tot 8%. Als de uitpondgolf verder afneemt, kan de schaarste vooral in steden opnieuw toenemen.

In de twaalf maanden tot nu toe wisselden bijna 246.000 woningen van eigenaar. Voor heel 2026 verwacht RaboResearch circa 241.000 verkopen, iets meer dan in 2025. In 2027 zal het aantal transacties naar verwachting dalen naar ongeveer 226.000, vooral doordat er minder voormalige huurwoningen beschikbaar komen.

De betaalbaarheid blijft intussen een groot probleem. Een huishouden met een gemiddeld inkomen komt volgens RaboResearch gemiddeld ongeveer 80.000 euro tekort voor een doorsnee koopwoning. Vooral in Amsterdam en Utrecht zijn zelfs relatief kleine appartementen vaak onbereikbaar. Aan de randen van Nederland kunnen huishoudens met een modaal inkomen doorgaans nog wel een bescheiden rijtjeswoning kopen.

Ook de nieuwbouw biedt op korte termijn weinig verlichting. Hoewel bijna 234.000 woningen in de pijplijn zitten, kunnen netcongestie, stikstofregels, procedures en de uitvoerbaarheid van plannen de bouw vertragen. Bovendien werden in de eerste zeven maanden van 2026 9,3% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. Het aanbod sluit volgens RaboResearch bovendien niet altijd aan op de vraag: er worden relatief veel appartementen gepland, terwijl grondgebonden woningen beter verkopen. Daardoor kan de woningmarkt na de huidige afkoeling opnieuw verder verkrappen.