Moet bieden zonder financieringsvoorbehoud bij wet verboden worden?

In dit artikel:

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden verlaagde onlangs een contractuele boete voor twee studerende zussen van €38.000 naar €10.000. Zij kochten in 2023 een woning voor €380.000, maar een verwachte schenking uit de overwaarde van hun ouderlijk huis kwam niet op tijd beschikbaar. Daardoor konden zij hun hypotheek niet rond krijgen. De verkoper ontbond de koop, incasseerde de gebruikelijke boete van 10 procent en verkocht de woning daarna voor €398.555.

Volgens het hof hield de verkoper na aftrek van zijn kosten financieel voordeel over. Bij de verlaging woog ook mee dat de zussen weinig financiële armslag hadden, terwijl de verkoper door de onzekerheid zelf risico liep bij de aankoop van een andere woning. Het hof merkte bovendien op dat een boete van 10 procent stamt uit een tijd waarin huizen ongeveer half zo duur waren.

De uitspraak maakt de standaardboete niet ongeldig en geeft andere kopers geen automatisch recht op matiging. Daarvoor moet de boete in de concrete situatie buitensporig en onaanvaardbaar zijn. Modelcontracten van onder meer de NVM veranderen voorlopig niet automatisch; partijen kunnen wel zelf een lager bedrag afspreken.

Een financieringsvoorbehoud blijft voor kopers de belangrijkste bescherming: als de hypotheek niet lukt, kunnen zij onder voorwaarden zonder boete van de koop af. Dat voorbehoud moet tijdig worden ingeroepen en meestal met bewijs worden onderbouwd. De discussie gaat nu vooral over de vraag of zo’n voorbehoud verplicht moet worden. Voorstanders willen voorkomen dat kopers door het nemen van onverantwoord risico elkaar op de woningmarkt aftroeven. Tegenstanders vinden dat mensen met voldoende eigen geld of zekere financiering zelf die keuze moeten kunnen maken.