'Nederlandse huizenmarkt blijft krap ondanks extra aanbod ex-huurwoningen'
In dit artikel:
RaboResearch waarschuwt dat de Nederlandse huizenmarkt de komende jaren krap blijft, ook al is er tijdelijk meer aanbod door massale verkoop van huurwoningen door beleggers (de zogenoemde uitpondgolf). Woningmarkteconoom Stefan Groot stelt dat in de eerste drie kwartalen van 2025 ruim 30.000 meer woningen te koop stonden dan een jaar eerder (een stijging van ~19%), maar dat dit effect beperkt en van tijdelijke aard is.
Huizenprijzen stijgen volgens het kwartaalbericht flink: gemiddeld 8,8% in 2025, gevolgd door 4,8% in 2026 en 5,5% in 2027. Hoewel de extra verkoopaangifte de prijsstijgingen van bestaande koopwoningen heeft afgeremd (in oktober lagen prijzen nog 6,6% hoger dan een jaar eerder), verwacht RaboResearch dat de uitpondstroom in 2026 afneemt en de krapte terugkeert. Beleidswijzigingen zoals de Wet betaalbare huur en het beperken van tijdelijke huurcontracten (per 1 juli 2024) maken uitponden voor particuliere beleggers lastiger; veel verkoopmogelijkheden ontstaan pas als huurders vertrekken.
Voor 2025 rekent RaboResearch op circa 240.000 transacties van bestaande koopwoningen, zo’n 34.000 meer dan in 2024, maar dit cijfer is iets naar beneden bijgesteld door een daling in nieuw woningaanbod en tegenvallende nieuwbouwopleveringen. Minder nieuwbouw remt de doorstroming op de bestaande markt. Ook regionaal zijn de verschillen groot: rond Delfzijl worden de hoogste prijsstijgingen verwacht (circa 13%), terwijl het westen, Flevoland en zelfs Amsterdam (ongeveer 5%) minder sterk stijgen — in Amsterdam mede vanwege veel verkochte voormalige huurwoningen.
De betaalbaarheid verslechtert vooral voor starters. Uitpondwoningen zijn gemiddeld goedkoper, maar veel huishoudens onder 35 kunnen deze woningen niet financieren; starters in het midden- en hogere huursegment hebben gemiddeld ongeveer €120.000 tekort. Cao-loonstijgingen blijven bovendien achter bij de prijsontwikkeling. Op korte termijn lost meer afgifte van bouwvergunningen het probleem niet op: opleveringen blijven uit door lange procedures en bezwaar- en beroepsprocedures, die naar schatting een derde van de geplande nieuwbouw raken. Het structurele woningtekort blijft daardoor voorlopig bestaan.