Paniek om funderingsrisico

In dit artikel:

Per 1 april moeten taxateurs de staat van de fundering expliciet meenemen in het taxatierapport van een woning. Die nieuwe eis zorgt voor onrust bij makelaars, taxateurs, kopers en geldverstrekkers omdat een negatief oordeel directe gevolgen heeft voor doorlooptijd, kosten en financierbaarheid van een koop.

Wat en wie: het gaat vooral om ongeveer 750.000 woningen met houten paalfunderingen (meestal gebouwd vóór 1970). Veelvoorkomende gebreken zijn paalrot door droogstand, bacteriële aantasting (zogenaamde palenpest), gebrek aan draagkracht/negatieve kleef, bodemdaling, slechte uitvoering of combinaties daarvan. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) levert een eenduidig label voor iedere woning: A, B, C, D of E. Bij een vastgesteld of afgeleid risico (label D of E) is een QuickScan verplicht.

QuickScan en vervolgonderzoek: de QuickScan is een gestandaardiseerde, niet-destructieve eerste beoordeling op basis van gevelmetingen conform landelijke richtlijnen. De uitkomst moet in het taxatierapport vermeld worden. Een QuickScan verlengt de taxatie doorgaans met minimaal één, waarschijnlijk twee weken en kost circa €300. Bij verhoogd risico volgt vaak een volledig funderingsonderzoek; in drukke regio’s zoals Amsterdam duurt dat momenteel 1,5–2 maanden en kost het ruwweg €3.000–€5.000. Als uit dat verdere onderzoek blijkt dat de fundering ernstig slecht is, kunnen herstelkosten tot tienduizenden euro’s oplopen.

Financiering en marktgevolgen: veel woningen worden in de huidige verkopersmarkt nog zonder voorbehoud van financiering verkocht, maar dat is risicovoller geworden. Sommige hypotheekverstrekkers weigeren inmiddels bij label D/E (bijvoorbeeld Clarian Wonen, HollandWoont, Robuust en IQWOON); andere banken hanteren aanvullende voorwaarden of toetsen kosten en aflossingsschema’s (ABN AMRO vraagt bij bouwjaar voor 1980 en D/E om meetoetsen en aflossend karakter). Verwacht wordt dat meer geldverstrekkers de komende maanden hun beleid scherper zullen maken. Dit maakt bieden zonder financieringsvoorbehoud, en de rol van de aankopende makelaar, veel risicovoller.

Desktoptaxatie en informatievoorziening: ook bij Calcasa Desktoptaxaties — vaker gebruikt bij hypotheken tot 90% LTV — wordt het funderingsrisico weergegeven. Voorbeeldteksten illustreren hoe bacteriële aantasting bij een D-classificatie kan leiden tot verzakkingen, scheuren en klemmende kozijnen. Voor wie snel wil weten of een woning risico’s heeft, bestaat een betaalde Calcasa Woningcheck (€9,95) en het KCAF biedt aanvullende informatie en instrumenten.

Aansprakelijkheid en procedureverandering: de nieuwe regels brengen ook juridische problemen met zich mee. In het artikel wordt een casus geschetst: kopers bieden zonder financieringsvoorbehoud, taxatie wijst label E aan en vervolgonderzoek onthult forse herstelkosten — wie is aansprakelijk? Om dit soort conflicten te voorkomen roept de auteur op tot procedurele veranderingen: verkopers zouden vooraf het taxatierapport met funderingslabel, een bouwkundig rapport en het energielabel moeten regelen en dit op Funda/publicaties moeten vermelden. Daarnaast wordt geadviseerd bieden zonder financiering voorbehoud te verbieden en standaard een langere termijn (bijv. minimaal zes weken) voor het regelen van de hypotheek in de koopakte op te nemen.

Acties en advies: de NVM organiseert bijeenkomsten voor makelaars en taxateurs; veel professionals passen hun werkwijze al aan. Praktisch advies is om het funderingsrisico te laten vaststellen vóórdat een woning wordt aangeboden (inclusief QuickScan indien nodig) en dat duidelijk zichtbaar te maken bij de aanbieding. Dat voorkomt vertraagde transacties, onverwachte kosten en discussie over aansprakelijkheid.

Kortom: de nieuwe verplichting om funderingsinformatie op te nemen in taxaties verhoogt transparantie maar veroorzaakt korte termijn vertragingen en extra kosten. Het kan de huizenmarkt en hypotheekpraktijk veranderen omdat banken strenger gaan toetsen en marktpartijen hun procedures moeten aanpassen.