Pas op met de maximale hypotheek
In dit artikel:
Hypotheekadviseur Jos Koets legt uit waarom de maximale hypotheek voor veel kopers in 2026 iets lager uitpakt dan de afgelopen jaren en welke factoren daar vooral invloed op hebben. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwden recent dat versoepeling van leennormen leidt tot hogere biedingen, grotere schulden en meer risico’s voor huishoudens en financiële instellingen; daarom is verruiming ongewenselijk. Met name starters voelen die effecten.
Belangrijke bepalende factoren voor de maximale hypotheek zijn: hoogte van het inkomen, of iemand alleenstaand of samenwonend is, het energielabel van de woning en gekozen energiebesparende maatregelen, bestaande leningen, DUO-studieschulden en private lease-verplichtingen. Banken hanteren bij de toetsing andere uitgangspunten dan individuele schuldeisers: ze rekenen met de werkelijke maandlasten op basis van de actuele restschuld, rente en resterende looptijd (zoals op het DUO-overzicht), niet met eventueel lagere draagkrachtsafhankelijke betalingen. Daardoor verlaagt een studieschuld de leencapaciteit meer dan veel aanvragers verwachten.
Private lease wordt in hypotheektoetsen volledig als een maandelijkse verplichting meegenomen. In het artikel staat een concreet rekenvoorbeeld: een leasebedrag van €500 per maand kan gemiddeld leiden tot ongeveer €100.000 lagere leencapaciteit. Advies van Koets: sluit geen private lease af vóórdat het koopcontract is getekend.
Er is ook spelruimte rond de rente waarmee wordt getoetst. Als de rentevaste periode korter is dan tien jaar, toetsen banken op 5%; bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt op de daadwerkelijke hypotheekrente getoetst. Een deskundige adviseur kan via keuze van rentevaste periode en timing een hogere maximale hypotheek realiseren. Een voorbeeld in het artikel laat zien dat bij twee inkomens van elk €40.000 het verschil in maximale lening tussen toetsing op 3,51% en 5,00% ruim €37.000 kan bedragen. Praktisch kan iemand na passeren soms de variabele rente omzetten naar een langere vaste rente, waarmee de toetsing gunstiger uitpakt.
Verder verandert per 2027 de salderingsregeling voor zonnepanelen en dat heeft al invloed op 2026: het extra bedrag dat bovenop de maximale hypotheek geleend kan worden voor woningen met zeer hoge energieprestaties (A+++ of beter) daalt naar €30.000 (voorheen €40.000).
Koets benadrukt tot slot dat de maximale hypotheek niet automatisch betekent dat men ook comfortabel kan wonen; persoonlijke uitgavenpatronen verschillen. Potentiële kopers doen er goed aan hun inkomsten en uitgaven zorgvuldig door te rekenen en eventueel tijdelijk de verwachte bruto maandlasten opzij te zetten om te testen of het financiële plaatje houdbaar is voordat zij een woning kopen.