Private vastgoedmarkt krijgt te maken met een enorme herfinancieringsgolf

In dit artikel:

De commerciële vastgoedmarkt krijgt in 2026 te maken met een grote herfinancieringsgolf, door CBRE omschreven als een ‘wall of maturities’. Veel leningen zijn afgesloten toen de rente laag was. Bij afloop moeten vastgoedeigenaren opnieuw onderhandelen, terwijl hogere rentes, leegstand, stijgende operationele kosten en lagere vastgoedwaarderingen de financiering bemoeilijken.

Een nieuwe geldverstrekker kan door strengere eisen bovendien een lagere schuldratio hanteren. Bij een pand van €100 miljoen met €60 miljoen schuld kan een financier die nog maar 50% van de waarde wil lenen, de eigenaar dwingen €10 miljoen extra eigen vermogen in te brengen. Vooral commercieel vastgoed met verduurzamingskosten, veel leegstand of een zwak bedrijfsplan loopt daardoor risico.

Ook in Nederland zijn de gevolgen zichtbaar. Bij woningfonds Vesteda vroegen beleggers om €4,1 miljard terugbetaling, maar werd uiteindelijk €765 miljoen toegekend. Om die uitstroom op te vangen verkocht Vesteda woningen, trok het nieuwe leningen aan en herfinancierde het bestaande schuld. Dat onderstreept dat financieringsdruk ook grote professionele beleggers raakt.

De terughoudendheid van banken creëert kansen voor private-creditbeleggers. Zij kunnen overbruggingsleningen verstrekken, financiering aanvullen wanneer banken niet de volledige schuld overnemen of geld beschikbaar stellen voor verduurzaming. De rente kan aantrekkelijk zijn, maar het risico blijft aanzienlijk: verdere waardedalingen kunnen ook tot verliezen voor kredietverstrekkers leiden.

De belangstelling voor private credit groeit in Nederland. Pensioenfondsen en verzekeraars hadden eind 2025 gezamenlijk €276 miljard aan private assets, waarbij vooral verzekeraars hun blootstelling aan private credit sterk uitbreidden. De herfinancieringsgolf kan die trend versterken, maar goedkoop geld zal voor vastgoedbeleggers niet vanzelf terugkeren.