Verduurzamen via hypotheek: kansen en risico's voor banken
In dit artikel:
De Nederlandse woningmarkt staat voor een ingrijpende verduurzamingsopgave: het kabinet wil dat in 2050 zeven miljoen woningen van het gas af zijn. Die transitie is niet alleen een maatschappelijke uitdaging, maar ook een belangrijke markt voor banken: het financieren van maatregelen als isolatie, warmtepompen en zonnepanelen verschuift van een niche naar een kernactiviteit voor hypotheekverstrekkers.
In de praktijk investeerden huishoudens de afgelopen jaren massaal in hun huizen; onderzoek meldt dat ongeveer 4,5 miljoen huishoudens recentelijk minstens één verduurzamingsmaatregel namen, voor miljarden euro’s per jaar. Tegelijk blijft circa één op de tien woningen een laag energielabel (F of G) houden, en juist die panden vormen prioriteit voor beleidsmakers én kredietverstrekkers.
Sinds 1 januari 2024 is de maximale leenruimte deels gekoppeld aan het energielabel. Dat betekent dat kopers van beter geïsoleerde huizen meer kunnen lenen, terwijl eigenaren van slecht geïsoleerde woningen extra leningruimte kunnen krijgen specifiek voor verduurzaming. Banken kunnen klanten actief wijzen op deze mogelijkheden en daarmee zowel hun dienstverlening uitbreiden als nieuwe inkomstenstromen en imagowinst realiseren via duurzame hypotheekproducten.
Tegelijk brengen verduurzamingsfinancieringen duidelijke risico’s met zich mee. Betaalbaarheid is cruciaal: huishoudens met lage labels lopen meer kans op stijgende energiekosten en daarmee op zwakkere financiële posities. Organisaties zoals de NHG pleiten daarom voor samenhang tussen verduurzaming en betaalbaarheid. Daarnaast is er een waarderingsrisico: woningen die achterblijven in energieprestatie kunnen in waarde achteruitlopen, zeker als normen worden verscherpt. DNB waarschuwt dat huiseigenaren soms terughoudend zijn omdat zij twijfelen of investeringen zich terugbetalen.
Ook het transitierisico — versnelde wet- en regelgeving rond energie en CO2 — kan hypotheekportefeuilles raken. Banken zullen scenario’s moeten modelleren voor woningen die later aangepast moeten worden of technisch verouderd raken. Intern moeten productportfolio’s, acceptatieprocedures, risicomodellen en monitoring worden aangepast; adviseurs moeten verduurzamingspotentieel meenemen bij advisering. Daarnaast nemen transparantie- en rapportageverplichtingen (EU-taxonomie, ESG) toe, waardoor inzicht in energielabels en investeringsbehoeften essentieel is.
Politieke keuzes beïnvloeden dit speelveld: subsidies (ISDE, Nationaal Warmtefonds) stimuleren, maar het afbouwen van salderingsregelingen per 2027 en onduidelijke planningen voor gasvrije wijken kunnen investeringsbereidheid remmen. Voorgenomen verhuurregels voor lage labels per 2030 versnellen de vraag maar vergroten ook het risico op gehaaste, slecht uitgevoerde projecten.
Kortom: voor banken ligt er een kans om verduurzaming integraal in hun strategie te verankeren — niet alleen als marketing, maar als onderdeel van productontwikkeling, risicomanagement en portefeuillebeleid — terwijl ze scherp moeten blijven op betaalbaarheid, waardevastheid en transitiedruk.