VvE's, lenen uit het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds en de Belastingdienst
In dit artikel:
Hypotheekadviseur Jos Koets bespreekt de praktische en fiscale gevolgen van een lening via het nieuwe Toekomstbestendig Onderhoudsfonds VvE’s om achterstallig onderhoud en verduurzaming in appartementencomplexen te betalen. Het fonds, een initiatief van SVn (met BNG en Invest-NL), is in 2024 opgericht en levert landelijke financiering voor grotere VvE’s, maar kleeft een reeks voorwaarden en nadelen aan die kopers, eigenaren en makelaars moeten kennen.
Wat het fonds biedt en voor wie
- Doel: achterstallig onderhoud en verduurzaming financieren voor VvE’s met minstens acht appartementen.
- Bedragen: minimaal €50.000 per VvE, maximaal €65.000 per appartement.
- Looptijden: 10, 15 of 20 jaar; marktconforme rente (op moment van schrijven circa 5,8% bij 20 jaar).
- Verplichting: minimaal 20% van de lening moet naar verduurzamingsmaatregelen.
- Extra: een in-en-uit-optie voor verhuurders is mogelijk.
Belangrijkste beperkingen en praktische problemen
- Een lening kan alleen worden afgesloten als alle eigenaren binnen de VvE instemmen, wat in gemengde complexen lastig is. In complexen met veel verhuurders (die vaak de meerderheid vormen) wordt onderhoud soms niet als prioriteit gezien omdat verhuurders onderhoudskosten niet rechtstreeks op huurders mogen verhalen.
- De rente van het fonds (momenteel circa 5,8%) ligt aanzienlijk hoger dan veel hypotheekrentes (bijv. ~3,8% met NHG, ~4,1% zonder NHG). Daardoor stijgen de maandelijkse lasten van een appartement stevig; bij kortere looptijden worden die lasten nog hoger. Deze extra kosten komen bovenop de reguliere VvE-bijdrage en kunnen de verkoopbaarheid van appartementen aantasten.
- Kleine VvE’s (minder dan acht appartementen) komen niet in aanmerking.
Fiscale en juridische complicaties
- De Belastingdienst/Kennisgroep heeft geoordeeld dat een schuld die de VvE aangaat voor onderhoud onder omstandigheden als eigenwoningschuld van de individuele eigenaar kan worden aangemerkt. Dat opent de deur voor renteaftrek voor individuele eigenaren, maar alleen als aan voorwaarden en aanpassingen op het persoonlijke hypotheekrenteverleden is voldaan. De praktijk vereist veel administratieve afstemming.
- Belangrijk voor kopers: de Kennisgroep bepaalde eind juli dat een VvE-lening meerekent bij de koopsom van het appartement. In een voorbeeld leidt een koopprijs van €500.000 plus een verplicht over te nemen VvE-lening van €30.000 tot een totale last van €530.000, waardoor een startersvrijstelling (grens in 2025: €525.000) vervalt en 2% overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Dit illustreert dat een VvE-lening onverwachte fiscale kosten voor kopers kan veroorzaken.
Vereiste stukken en de rol van de taxateur
Om de lening te krijgen moet de VvE veel stukken overleggen, onder meer:
- jaarrekeningen van twee recente jaren;
- een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) niet ouder dan vijf jaar en nog minimaal tien jaar van toepassing;
- exploitatiebegroting inclusief de lasten van de gevraagde lening;
- specificatie VvE-bijdragen, lopende financieringen en een maatregelenlijst.
Taxateurs rapporteren bij hypotheekaanvragen uitgebreid over de VvE (reserves, schulden, MJOP, jaarrekening). Opmerkelijk is dat kosten uit het MJOP (bijv. dakvervanging over twee jaar) niet altijd in de directe kostenopname van het taxatierapport terugkomen, wat tot onderschatting van toekomstige lasten kan leiden.
Praktische aanbevelingen en slotopmerkingen
Koets ziet het fonds als een potentiële oplossing voor veel zwaar verwaarloosde complexen, maar waarschuwt dat het traject kostbaar en bureaucratisch is en tot onbedoelde effecten kan leiden: appartementen met hoge maandlasten worden moeilijk verkoopbaar en huizenprijzen kunnen onder druk komen te staan. Hij pleit ervoor dat verkopende makelaars en platformen (zoals Funda) beter en explicieter moeten informeren over VvE-leningen, het MJOP en de huidige reservepositie, zodat kopers reëel kunnen inschatten wat ze overnemen. Uiteindelijk is het fonds nuttig, maar geen eenvoudige of goedkope fix; zonder goede informatie en zorgvuldige afweging kunnen toekomstige geschillen tussen kopers en verkopers ontstaan.