Waarom een fondsbeheerder vaker nee zegt dan ja

In dit artikel:

Bij de selectie van vastgoed voor beleggingsfondsen kijkt Annexum niet alleen naar het object zelf, maar ook naar de keuzes en het verwachte rendement achter de investering. Vastgoed wordt aangeboden via makelaars en netwerken; veel transacties vinden buiten de openbare markt plaats. Volgens acquisitiepartner Ronald Jansen krijgt Annexum veel voorstellen binnen, maar valt ongeveer 60 procent direct af omdat het vastgoed niet geschikt is of niet bij het fonds en de beleggers past. Van de resterende projecten wordt nog eens 80 tot 90 procent afgewezen, bijvoorbeeld omdat de prijs te hoog is of het rendement niet aansluit bij de doelstellingen. Uiteindelijk leidt ruim 95 procent van de kansen niet tot een aankoop.

Bij elke businesscase staan het juiste vastgoed, volume, aankoopbedrag en rendement centraal. Een aantrekkelijk pand is dus niet automatisch een goede belegging: de prijs moet passen bij het rendement dat het fonds nastreeft. Omdat met particulier beleggersgeld wordt gewerkt, telt volgens Marten Delissen, verantwoordelijk voor woning-assetmanagement, elk deel van een procent rendement mee.

Het rendement wordt niet alleen bij aankoop bepaald. Annexum beoordeelt ook toekomstige huurinkomsten, waardegroei, kosten, onderhoud en verkoopmogelijkheden. Assetmanagement is daarom al vóór de aankoop betrokken en onderzoekt bijvoorbeeld wat verduurzaming kan kosten en opleveren. Bij woningen zijn onder meer de locatie, huurprijs en mutatiegraad belangrijk. Een vrijkomende woning biedt vaak ruimte om comfort en energieprestaties te verbeteren, wat tegelijk de waarde en soms de huur kan verhogen.

Een streng selectieproces kan risico’s beperken, maar vastgoed blijft gevoelig voor waardedalingen, tegenvallende huurinkomsten, hogere financieringslasten en onverwachte onderhoudskosten. Beleggers kunnen daarom naast de portefeuille ook kijken naar de investeringsdiscipline van de beheerder: welke criteria gelden, waar ligt de prijs- en rendementsgrens en wanneer wordt bewust niet gekocht? Volgens Annexum wordt een portefeuille mede gevormd door de kansen die de beheerder laat lopen. Beleggen brengt het risico mee dat een deel van de inleg verloren gaat.